KORONAVİRÜS SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Tüm Dünyayı ve Ülkemizi de Etkisi Altına Alan Koronavirüs Salgınının Daha Önce İşçi ve İşveren İlişkinlerine Etkileri Üzerine Değerlendirmelerde Bulunmuştuk. Bu Yazımızda da Özellikle İş Yeri Sahiplerinin Kira Bedellerini Ödeme Konusunda Yaşadıkları Sıkıntıları Türk Borçlar Kanunu’nun AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ Başlıklı 138. Maddesindeki KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI Kapsamında Değerlendireceğiz.

Bilindiği Üzere Ülkemizde Alınan Tedbirler Çerçevesinde İçişleri Bakanlığı Tarafından Valiliklere Gönderilen Genelgeler İle Tiyatro, Sinema, Gösteri Merkezi, Konser Salonu, Nişan/Düğün Salonu, Çalgılı/Müzikli Lokanta/Kafe, Gazino, Birahane, Taverna, Kahvehane, Kıraathane, Kafeterya, Kır Bahçesi, Nargile Salonu, Nargile Kafe, İnternet Salonu, İnternet Kafe, Her Türlü Oyun Salonları, Her Türlü Kapalı Çocuk Oyun Alanları (AVM ve Lokanta İçindekiler Dâhil), Çay Bahçesi, Dernek Lokalleri, Lunapark, Yüzme Havuzu, Hamam, Sauna, Kaplıca, Masaj Salonu, SPA ve Spor Merkezleri, Pavyon, Diskotek, Bar, Gece Kulübü, Berber, Güzellik Salonu/Merkezi ve Kuaför Gibi İşletmelerin Faaliyetleri Geçici Bir Süreliğine Durdurulmuştur.

Faaliyetleri Geçici Bir Süre Zorunlu Olarak Durdurulan Bu İşletmelerin Yanında Bazı İş Yerleri de Kendi İnisiyatifleri İle İşletmelerini Bir Süre Kapatma Kararı Almış veya Faaliyetlerini Önemli Ölçüde Azaltmıştır.

Peki Koronavirüsün Sebep Olduğu Ekonomik Sıkıntılara İlişkin Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü Başlıklı 138. Maddesi Gereğince Nasıl Bir Yol İzleyebiliriz?

Bahse Konu Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi “Sözleşmenin Yapıldığı Sırada Taraflarca Öngörülmeyen ve Öngörülmesi de Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum, Borçludan Kaynaklanmayan Bir Sebeple Ortaya Çıkar ve Sözleşmenin Yapıldığı Sırada Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine Değiştirir ve Borçlu da Borcunu Henüz İfa Etmemiş veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak İfa Etmiş Olursa Borçlu, Hâkimden Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme, Bu Mümkün Olmadığı Takdirde Sözleşmeden Dönme Hakkına Sahiptir. Sürekli Edimli Sözleşmelerde Borçlu, Kural Olarak Dönme Hakkının Yerine Fesih Hakkını Kullanır. Bu Madde Hükmü Yabancı Para Borçlarında da Uygulanır.” Hükmünü İçermektedir.

Anılan Hükümde Taraflardan Birinin Sözleşmeden Doğan Sorumluluğunun Sözleşme İmzalandıktan Sonra Ortaya Çıkan Olağanüstü Bir Durum Nedeniyle Yerine Getirilmesinin Aşırı Ölçüde Güçleşmesi ve Bunun Sonuçları Düzenlenmiştir. Bu Kapsamda Ortaya Çıkan Olağanüstü Durum Yani Koronavirüs Salgını Nedeniyle Kira Bedeli Ödenmesi Aşırı Derecede Güçleşen Kiracı, Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanmasını veya Uyarlamanın Mümkün Olmadığı Hallerde İse Sözleşmenin Feshini Talep Edebilir.

Kanun Maddesi Gereğince Uyarlama Talep Edebilmek İçin Henüz Kira Bedelinin Ödenmemiş Olması (Normal Şartlarda Kira Bedelinin Ödenmemesi Gerekli Koşulların Varlığı Halinde Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Sebebi Olmasına Rağmen Yapılan Son Değişiklik İle Bunun Önüne Geçilmiş Olup Konuya Aşağıda Detaylı Olarak Değineceğiz) veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak Yani Borcun İhtirazı Kayıt İle Birlikte Ödenmiş Olması Gerekmektedir. Taraflar Arasında Çözüm Bulunamaması Halinde Açılacak Uyarlama Davası Sözleşmenin Oluşan Yeni Şartlarla Benimsendiğinin Düşünülmesine Mahal Verilmeksizin Derhal Açılmalıdır. Somut Olayın Özelliklerine Göre Mahkemeden Hukuk Kuralları Çerçevesinde Kira Bedelinde İndirim Yapılması veya Kira Bedelinin Ödenmemesi Gibi Taleplerde Bulunulabilecektir. Bunların Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmenin Feshini Talep İmkânı da Bulunmaktadır.

Tüm Bunların Yanında Yukarıda da Kısaca Bahsetmiş Olduğumuz Üzere 26.03.2020 Tarihli Resmi Gazete’de Yayınlanan 7226 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi İle “01/03/2020 TARİHİNDEN 30/06/2020 TARİHİNE KADAR İŞLEYECEK İŞ YERİ KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ve TAHLİYE SEBEBİ OLUŞTURMAZ” Şeklinde Düzenleme Yapıldığını Belirtmekte Fayda Var. Görüleceği Üzere Kiraya Verenlerin Bu Tarihler Arasında Ödenmeyen Kira Bedelleri İle İlgili Türk Borçlar Kanunu Gereğince Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ve Tahliye Talep Etmesi Mümkün Olmayacaktır. Ancak Önemle Belirtmek Gerekir ki Bu Durum Kira Bedellerinin Ödenmeyeceği Anlamına Gelmemektedir. Zira Kira Bedelleri ve İşleyecek Faiz Devam Edecek Olup Sadece Tahliye Talep Edilemeyecektir. Hâlihazırda Alınan Tedbirler Kapsamında İcra Takibi Başlatılamıyor İse de Sürecin Normale Dönmesi İle Birlikte Kira Alacağına İlişkin İcra Takibi İle Karşı Karşıya Kalınabileceği Unutulmamalıdır.

Bilindiği Üzere Koronavirüs İle Mücadele Kapsamında Alınan Tedbirler Nedeniyle Sürekli Yeni Yasal Düzenlemeler Yapılmakta Olduğundan Bu Yazımızda En Güncel Haliyle Konuya Değinmeye Çalıştık. Gelinen Aşamada İleride Ne Gibi Tedbirler İle Karşılaşabileceğimiz Bilinmemekle Birlikte Meydana Gelebilecek Hukuki Uyuşmazlıklarda Mahkemelerin Farklı İçtihatlarının da Olabileceği Göz Önünde Bulundurulmalıdır. Kanaatimizce Her Uyuşmazlık Kendi Somut Özellikleri Dikkate Alınarak Değerlendirilecektir. Dolayısıyla Bu Süreçte Karşılaşılan Uyuşmazlıklarda Tarafların Menfaatleri Gözetilerek Sürecin En Az Zararla Atlatılmasını Sağlamak Konusunda Hukukçulara Büyük Bir Görev Düşmektedir. Fakat Şu An İçin Unutulmamalıdır ki Her Şeyden Önce Sağlık. Bu Nedenle Evde Kalın, Hoşçakalın.

Av. Duygu KESKİN

avkeskinduygu@gmail.com